Нові дослідження реальних активів: аналіз проектів нерухомості RWA

Концепція реальних світових активів (RWA) у криптовалютному ринку існує вже давно, принаймні з 2018 року. Тоді токенізація активів і випуск токенів цінних паперів (STO) мали багато спільного з сьогоднішньою концепцією RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та відсутність очевидних переваг у потенційних доходах ці ранні спроби не змогли розвинутися в зрілий ринковий масштаб.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки на кредитування стабільних монет у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA активу стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі проекти DeFi, а також традиційні фінансові установи, почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Ці проекти мають на меті різними способами розширити ринок інвестицій у нерухомість, урізноманітнити інвестиційні продукти в сфері нерухомості та знизити бар'єри для інвестицій у нерухомість. Це дослідження проведе кейс-аналіз цих проектів, обговорюючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на сектор нерухомості в Північній Америці, обговорювані політики, регуляції та умови ринку насамперед стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження, проведене в березні 2023 року, показало, що вартість північноамериканського публічного ринку нерухомості досягла 1,3 трильйона доларів США, тоді як глобальний публічний ринок нерухомості становить 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізованого ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох наступних цілей: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Основні форми цих продуктів зазвичай представлені трьома способами:

1. Фрагментоване фінансування власності на нерухомість.
2. Продукт індексу ринку нерухомості в конкретному регіоні.
3. іпотечні токени нерухомості для заставних кредитів.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має потенціал підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трастами у нерухомість (REIT), це тип компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та управляє або фінансує цю нерухомість. REIT пропонують можливості інвестування, подібні до пайових фондів, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати доходи від інвестицій у нерухомість, які нагадують дивіденди, і загальний дохід, а також сприяють зростанню ринку нерухомості в цьому регіоні. REIT і нерухомість RWA мають багато спільного в наданні фрагментованих можливостей інвестування в нерухомість, оскільки обидва ефективно знижують інвестиційний поріг і підвищують ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління чи власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, їхнє суворе регуляторне контролювання активів, операцій та інвестиційної структури забезпечує рамки, на які можуть спиратися проекти RWA в нерухомості.

Спостерігаючи за діяльністю проектів RWA в нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали деяке чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вказані вище переваги та недоліки. Але при глибокому вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

У цьому розділі аналізуються три проекти RWA у сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і має певну репрезентативність у своїй сфері. Варто зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранній стадії, їхні продукти ще не пройшли тривалої та широкої перевірки та тестування на ринку.

RealT

RealT запущено в 2019 році, це один з перших проектів RWA у сфері нерухомості, який зосереджується на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Gnosis (переважно на Gnosis).

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її відповідно до законодавства США. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати покладається на третю сторону управлінську компанію. Після вирахування витрат орендна плата, отримана від цих нерухомостей, розподіляється між їхніми токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично відокремлені від компаній, які володіють нерухомістю. Як зазначено на їхньому веб-сайті, якщо компанія зазнає дефолту, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Однак варто зазначити, що угода не зобов'язує RealT брати участь у інвестиціях у токени нерухомості, які вони просувають на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частку від орендної плати за цю нерухомість, при цьому сума повинна бути зменшена на приблизно 2,5% резерву на обслуговування та зазвичай близько 10% комісії за управління.

Наприклад, в одній з нерухомостей в Монтгомері загальна вартість токенів нерухомості становить 323 020 доларів США, ціна кожного токена становить 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Ця нерухомість приносить 2 600 доларів США місячного доходу від оренди. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, а річна сума складає 23 736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, що призводить до річної прибутковості на рівні 7,35%.

Для цієї нерухомості RealT запропонував 100% токенів на ринку, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати практично безризикову модель для ведення бізнесу. Управляюча компанія отримує 8% з орендної плати та решту з витрат на обслуговування, а інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити багато управлінського часу, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації їх на ринку.

Однак, хоча децентралізація власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, вона також створює виклики. Коли частка інвестицій інвестора занадто мала, витрати на управління компанією стають занадто високими і це стає нездійсненним. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми активами; якщо RealT має значну частку в нерухомості, вони намагатимуться знизити витрати на управління; адже погане управління матиме великий негативний вплив на них. Однак, якщо частка RealT занадто велика, по-перше, це зменшить ліквідність токенів, по-друге, дрібні акціонери не виконуватимуть своїх наглядових обов'язків. Всі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є управлінська компанія ефективною та добросовісною. З іншого боку, якщо частка RealT надто мала, RealT може не мати достатньої мотивації для ретельного відбору управлінської компанії та активної участі в нагляді, що ускладнить ефективний нагляд за управлінською компанією з боку численних дрібних інвесторів.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використавши відповідні блокчейн-браузери, щоб з'ясувати, скільки у кожної нерухомості власників. RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена близько 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1000 осіб. Тепер, об'єднавши кількість токенів кожного власника, можна розрахувати діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2000 доларів, а 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів та збільшив ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними транзакцій, отриманими з адреси гаманця RealT в основній мережі Gnosis, RealT в цілому розподілив близько 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформенний збір коливається від 2,5% до 3% від орендної плати, залежно від коливань витрат на утримання, страхування та податків, що становить приблизно 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо він вибирає участь, ступінь його участі не має конкретних обмежень чи вказівок, тому прибуток RealT від орендних доходів залишається невідомим.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як основний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомістю; він лише виступає як операційний суб'єкт проєкту RealT. Крім того, RealT також заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC (LLC: товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними нерухомістю; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам інвестувати в усю нерухомість, підписуючи контракт лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожного інвестованого об'єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура спрямована на те, щоб забезпечити, що фінансові або юридичні проблеми з однією нерухомістю не вплинуть на інші нерухомості або на діяльність материнської компанії під брендом RealT.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, за допомогою AMM-структури. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed для створення індексу нерухомості в конкретному регіоні на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти торгівлі нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на трендах цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціну нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, пов'язаних з реальними операціями з нерухомістю, оскільки не існує реальних угод купівлі-продажу нерухомості. Ви також можете сумніватися, чи можна вважати це справжнім проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним стандартам. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від кількох відомих компаній, і враховуючи його унікальність, буде доцільно включити його в обговорення диверсифікації продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не викликав великої уваги, щоденний обсяг торгів менше 10 000 доларів, а щоденна активність користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, ціноутворювачі Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить зрілими. У операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низьким рівнем уваги на ринку та часткою ринку, має невелику базу користувачів, обмежений обсяг торгів. Можливо, це в певній мірі свідчить про те, що ринок криптовалют ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.

Рейно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують продукти в напрямку нерухомості RWA. Є компанії, які оголосили, що їхня команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів в токенізації майна та використанні його для іпотеки. Також є компанії, які співпрацюють з партнерами для підтримки іпотечного кредитування майна. RealT також пропонує варіант використання токенізованої нерухомості в якості застави для кредиту, але ця послуга обмежується лише нерухомими токенами, випущеними ними. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу для власників нерухомості.

Reinno є проектом, що був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, варто згадати про два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які він представив.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у Делавері спеціалізовану компанію (також відому як SPV), яка є дочірньою компанією материнської компанії.