Глибоке дослідження застосування фізичних активів на крипторинку: на прикладі нерухомості

Вступ

Фізичні активи ( RWA ) концепція не є новим явищем на крипторинку, оскільки ще у 2018 році з'явилися подібні спроби токенізації активів і випуску токенів типу цінних паперів ( STO ). Однак, через недостатню зрілість регуляторної рамки на той час, а також через незначну потенційну дохідність, ці ранні ініціативи не змогли розвинути зрілий сегмент ринку.

У 2022 році, у зв'язку з постійним підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила ставки позик у стабільних монетах на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі відомі DeFi проекти, а також традиційні фінансові установи і навіть деякі уряди почали досліджувати можливості RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилось кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення інвестиційного ринку нерухомості різними способами, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження бар'єрів для входу інвесторів у нерухомість. У цьому дослідженні проводиться аналіз випадків таких проектів, щоб вивчити переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативно-правових актів та ринкових умов буде переважно стосуватись ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, сповненою інвестиційних можливостей. Дослідження березня 2023 року показали, що ринкова вартість нерухомості в Північній Америці становить 1,3 трильйона доларів, а світовий ринок нерухомості оцінюється в 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізованого ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. розділити власність на нерухомість для фінансування.
2. продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні.
3. використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення.

Крім того, токенізація та інтеграція з блокчейном також підвищили прозорість і демократичне управління активами нерухомості.

Інвестиційний траст у нерухомість ( REIT ) — це компанії, які володіють, управляють або фінансують нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливості для інвестування, дозволяючи їм отримувати дохід на основі дивідендів та загальної прибутковості, а також сприяє зростанню регіонального ринку нерухомості. REIT і нерухомість RWA мають подібності у наданні можливостей для розподілу інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційні бар'єри та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливість управління чи власності, підтримуючи централізовану модель операцій. Тим не менш, їх сувора перевірка активів і побудова інвестицій у рамках суворих регуляторних рамок забезпечують надійну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи над проектами нерухомості RWA ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Типові проекти RWA в нерухомості мають вищезгадані характеристики. Поглиблюючи конкретні випадки, я виявив, що через різницю в управлінні та підходах до продуктів кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальному функціонуванні.

Кейс-стаді

Цей розділ обрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і є найбільш популярним у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, продукти яких ще не пройшли тривалу та широку перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році і є одним з найперших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, що спеціалізується на інвестуванні в американську житлову нерухомість через блокчейни Ethereum і Gnosis (в основному на Gnosis).

RealT придбає житлову нерухомість та токенізує її відповідно до американського законодавства для суб'єктів, які мають право власності на нерухомість. Управління, обслуговування та збір орендної плати за ці нерухомості покладаються на третю сторону, що управляє. Після вирахування витрат, орендна плата, що отримується від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами-власниками. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відрізняються від компаній, що володіють активами нерухомості. На їхньому веб-сайті зазначено, що у разі дефолту компанії, токен-власники зберігають право вибрати альтернативну компанію для управління компанією, яка володіє правом на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони вводять на ринок. Токен-власники нерухомості можуть отримувати частку від доходу від оренди цієї нерухомості щомісяця, без урахування приблизно 2,5% резерву на утримання та управлінських зборів, які зазвичай становлять близько 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів доходу від оренди. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління у розмірі 622 доларів щомісяця чистий прибуток становить 1,978 доларів, річний дохід становить 23,736 доларів. Отже, кожен токен отримує 3.83 долара розподілу, а річна дохідність становить 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT надає 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, що дозволяє підтримувати практично безризикову модель операцій. Управляюча організація отримує 8% орендної плати, а решта коштів на утримання, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої організації та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може заощадити значну кількість управлінського часу, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації для виходу на ринок.

Однак, хоча розподіл власності допомагає інвесторам розподілити ризики, це також створює виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати непрактичними. Звіт Лоренса Свінкелса пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управляючу компанію для управління своїми активами; якщо RealT володіє значною часткою нерухомості, це може знизити агентські витрати; отже, неефективне управління матиме негативний вплив на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а маленькі акціонери можуть стати безвідповідальними. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери зможуть контролювати фінансову життєздатність найнятої управляючої компанії. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати належної мотивації для вибору управляючої компанії або участі в процесі нагляду, і багатьом інвесторам також буде важко ефективно контролювати управляючу компанію.

Я вибрав десять токенів, які нещодавно розпродані на ринку RealT, і використав відповідні браузери блокчейн для перевірки кількості власників кожної нерухомості.

З графіка видно, що RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, кожен з яких коштує приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1 000. Тепер, поєднуючи це з кількістю токенів, що належать кожному власнику, можна зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2,000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок нерухомості для малих інвесторів і підвищити ліквідність житлового ринку.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT (адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT вже виплатив близько 6 мільйонів доларів США в орендній платі. Платформені збори змінюються залежно від витрат на утримання, страхування та податків і становлять приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що еквівалентно доходу платформи за останні два роки в розмірі близько 150-180 тисяч доларів США. Однак оскільки RealT не вимагає участі в інвестиціях у нерухомість, і якщо вибирати інвестиції, ступінь участі не має конкретних обмежень або вказівок, дохід, отриманий RealT з орендних надходжень, все ще не розкрито.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у Делавері як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він просто діє як операційний суб'єкт проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду компаній нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь у всіх інвестиціях у нерухомість через укладення контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідний Series LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен Series LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідним токеном. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові або юридичні проблеми з однією нерухомістю не впливали на інші нерухомості під RealT або на діяльність материнської компанії.

Parcl

Протокол Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати цінами на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання постійного експозиції до синтетичних активів, використовуючи архітектуру AMM. Parcl впроваджує цінові котирування Parcl Labs, створюючи індекси нерухомості для певних регіонів на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть укладати угоди на підвищення або зниження цін на нерухомість.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучено реальної нерухомості. Можна поставити під сумнів, чи дійсно це проект нерухомості RWA, оскільки він не відповідає наведеним вище критеріям. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від кількох відомих в галузі інвестиційних установ. Обговорення різноманітних можливостей нерухомості RWA є виправданим.

Тестова мережа Parcl була запущена у травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж одного року роботи, Parcl, здається, не викликав великої уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, щоденна активна користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Цінові стрічки та індексний ринок Parcl Labs добре спроектовані та прості у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point і Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий імідж на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексу нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з шифрування також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Відома компанія оголосила в липні, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. Інший проект інтегрувався з RobinLand, підтримуючи іпотечне кредитування на нерухомість. RealT пропонує можливість використання токенізованої нерухомості в якості застави для кредитів, але ця послуга обмежена токенами, які вони випускають. По суті, ця послуга більше схожа на продукти позик у токенах і не підвищує суттєво ліквідність власників нерухомості.

Reinno є проектом, який було запущено у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на крипторинку, він представив два вартих уваги продукту, пов'язаних з нерухомістю RWA.

Перший продукт – це кредитна послуга, заснована на токенізованій нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібне фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання затвердження Reinno створить компанію спеціального призначення для угоди в штаті Делавер. Потім Reinno створить смарт-контракти для токенів нерухомості, які власники можуть внести як заставу для кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другим продуктом є іпотечне фінансування, користувачі купують нерухомість і отримують іпотечний кредит.