Исследование проектов RWA в недвижимости: Слияние Блокчейна и кирпичей

Введение

Реальные мировые активы ( RWA ) в криптовалютной сфере не являются новой концепцией, они существовали еще в 2018 году и имеют много общего с токенизацией активов и размещением токенов ценных бумаг ( STO ) того времени. Однако из-за недостаточной регуляции и отсутствия значительных преимуществ по доходности эти ранние попытки не смогли сформировать зрелый рыночный масштаб.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность казначейских облигаций США значительно превысила ставки заимствования стабильных монет в криптоиндустрии. Таким образом, токенизация казначейских облигаций США в качестве объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Зрелые проекты DeFi, такие как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые институты, такие как Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens и даже некоторые правительства, начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось небольшое количество проектов RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение порога входа для инвестиций в недвижимость. В этом исследовании будет проведен анализ случаев этих проектов, обсуждая преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости и их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на сектор недвижимости Северной Америки, обсуждение соответствующих политик, норм и рыночных условий будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Токенизация рынка недвижимости

Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, а стоимость мирового上市 рынка недвижимости составила 2,66 триллиона долларов.

Основное требование токенизированного рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость, привлечение более широкой группы инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном проявляются в трех формах:

1. Фрагментированное финансирование прав собственности на недвижимость
2. Индекс продуктов на рынке недвижимости в определенном районе
3. Токены недвижимости для залога и кредитования

Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне также может повысить прозрачность активов недвижимости и демократичность управления.

Если вы знакомы с инвестиционными трастами в недвижимость ( REIT ), это тип компании, которая владеет и управляет или финансирует прибыльную недвижимость. REIT предоставляет инвестиционные возможности, аналогичные паевым инвестиционным фондам, позволяя обычным инвесторам получать доход от инвестиций в недвижимость и общую доходность, а также способствует росту рынка недвижимости региона. REIT и недвижимые активы RWA имеют много общего в предоставлении фрагментированных возможностей инвестирования в недвижимость, эффективно снижая инвестиционные барьеры и увеличивая ликвидность активов в недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель операций. Тем не менее, их строгий контроль над активами, операциями и инвестиционной структурой в рамках жесткой регулирующей среды предоставляет полезную основу для проектов RWA в недвижимости.

Наблюдая за операциями RWA проектов в сфере недвижимости за последние два года, мы получили ясное представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в недвижимости имеют вышеуказанные преимущества и недостатки. Однако при углубленном изучении конкретных случаев выясняется, что из-за различий в управлении и методах продукта, каждая программа сталкивается с различными фактическими обстоятельствами в процессе эксплуатации.

Анализ случаев

В этой главе рассматриваются три проекта RWA в сфере недвижимости. Каждый проект использует разные методы токенизации рынка недвижимости и имеет определенное представительство в своих областях. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты еще не прошли долгосрочную широкую рыночную проверку и тестирование.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации жилой недвижимости США для розничных инвесторов через Эфир и Блокчейн Gnosis (, в основном на Gnosis ).

RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор аренды за эту недвижимость переданы третьей стороне. После вычета сборов аренда, полученная от недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, между ними и компаниями, владеющими недвижимым имуществом, существует юридическая изоляция. Как указано на их сайте, в случае дефолта компании владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления недвижимостью. Тем не менее, стоит отметить, что соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в токены недвижимости, которые они выводят на рынок. Пользователи, владеющие токенами недвижимости, ежемесячно могут получать часть аренды за этот дом, при этом сумма, полученная ими, подлежит вычету около 2.5% на резервное обслуживание и обычно около 10% на управление.

В качестве примера возьмем недвижимость в Монгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена за токен — 52,10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость приносит 2,600 долларов США дохода от аренды в месяц. После вычета общих операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма — 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает распределение в размере 3,83 долларов США, годовая прибыльность составляет 7,35%.

Для этой недвижимости RealT предложила 100% токенов на рынке, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами, поддерживая почти безрисковую модель ведения бизнеса. Управляющая компания получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает лишь 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и ее токенизации для выхода на рынок.

Однако, хотя распределенная собственность помогает распределить риски среди инвесторов, она также вносит вызовы. Когда доля инвестора слишком мала, это приводит к слишком высоким затратам на управление компанией, что делает ее несостоятельной. Некоторые исследования объясняют конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей недвижимостью; если у RealT есть значительная доля в недвижимости, они будут стремиться снизить затраты на управление; потому что плохое управление окажет на них серьезное негативное влияние. Однако, если доля RealT слишком велика, это сначала уменьшит ликвидность токенов, а во-вторых, мелкие акционеры недвижимости не будут исполнять свои обязанности по надзору. Все держатели токенов ожидают, что крупные акционеры будут контролировать эффективность и добросовестность нанятой управляющей компании. С другой стороны, если доля RealT крайне мала, это может привести к недостатку мотивации для тщательного выбора управляющей компании и активного участия в надзоре, что сделает эффективный контроль над управляющей компанией крайне сложным для множества мелких инвесторов.

Посмотрите на десять последних проданных токенов недвижимости на рынке RealT и используйте соответствующий Блокчейн-браузер, чтобы выяснить, сколько владельцев у каждой недвижимости. Как показано на графике, RealT делит недвижимость на разное количество токенов, чтобы обеспечить цену каждого токена около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, примерно 500 владельцев токенов, из которых два объекта недвижимости имеют более 1000 владельцев. Рассчитайте диапазон инвестиций инвесторов RealT, объединив количество токенов у каждого владельца.

Около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, около 9% инвесторов инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвесторов инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени успешно создала рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличила ликвидность на рынке жилья.

Согласно данным о транзакциях, полученным от RealT по адресу кошелька в основной операционной сети Gnosis, RealT всего распределил около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы варьируются в зависимости от затрат на обслуживание, страхования и налогов, составляя примерно от 2,5% до 3% от арендной платы, что эквивалентно доходу платформы за последние два года около 150K до 180K долларов. Тем не менее, поскольку RealT не обязана участвовать в инвестициях в недвижимость и, если она решает участвовать, степень участия не имеет определенных ограничений или указаний, прибыль, получаемая RealT от арендного дохода, остается неизвестной.

С точки зрения структуры компании, RealT основала Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве основного юридического лица. Эта сущность не имеет недвижимости; она служит лишь операционной единицей проекта RealT. Кроме того, RealT также учредила Real Token LLC в штате Делавэр как холдинговую компанию для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не имеет недвижимости; ее основная цель состоит в упрощении юридических процедур, позволяя пользователям инвестировать в все объекты недвижимости, подписывая контракт только с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующие серии LLC для каждого инвестируемого объекта недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждая серия LLC владеет конкретной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура призвана гарантировать, что финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не повлияют на другие объекты недвижимости или на операции материнской компании RealT.

Паркл

Parcl — это платформа DeFi для инвестиций, позволяющая пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для вывода на рынок синтетических активов, связанных с недвижимостью, через структуру AMM. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed для создания индекса недвижимости в определенном районе на основе исторических данных о продажах. Длительность исторических данных может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы получают возможность спекулятивно ставить на тенденции цен на недвижимость, устанавливая бычьи или медвежьи позиции на цены недвижимости в этом районе.

Этот метод, поскольку не существует реальной купли-продажи недвижимости, позволяет Parcl избежать юридических проблем, связанных с фактической операцией с недвижимостью. Некоторые могут сомневаться, действительно ли это считается проектом RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от таких известных компаний в отрасли, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, и из-за своей уникальности целесообразно включать его в обсуждение разнообразия продуктов RWA в сфере недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов США. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла особого внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов США, а количество активных пользователей в день менее 50.

Продукты Parcl просты в использовании и быстро обновляются, ценовые провайдеры и дизайн индексного рынка Parcl Labs довольно зрелые. В операционном плане команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и долю, базу пользователей небольшая, объемы торгов ограничены. Это в определенной степени может указывать на то, что рынок криптовалют еще не готов к внедрению продуктов индексирования недвижимости.

Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты в направлении реальных активов (RWA) в сфере недвижимости. Ripple в июле объявила, что их команда цифровых валют центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и использовании ее в качестве залога для получения ипотечных кредитов. MakerDAO также сотрудничает с Robinland для поддержки кредитования под залог недвижимости. RealT также предлагает возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, но эта услуга ограничена их выпущенными токенами недвижимости. По сути, эта услуга больше похожа на продукты по кредитованию под залог токенов и не существенно увеличивает ликвидность капитала индивидуальных владельцев недвижимости.

Reinno - это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, он представил два достойных упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это кредитная услуга на основе токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno. После получения одобрения Reinno создаст специальную целевую компанию в Делавэре (SPV). Затем Reinno создаст смарт-контракт для токенов недвижимости, и владельцы смогут вносить токены в качестве залога для заимствования, а лимит кредита будет зависеть от стоимости токенов.

Второй продукт — это ипотечное финансирование. После того как пользователи покупают недвижимость с помощью банковской ипотеки, они могут токенизировать право собственности на недвижимость для получения финансирования. Полученные средства используются для погашения банковской ипотеки, после чего клиент возвращает эту сумму заимствования протоколу по фиксированной процентной ставке.

Операции Reinno