Étude de projet RWA immobilier : Fusion de la Blockchain et des briques

Introduction

Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas un nouveau concept dans le domaine des crypto-monnaies, ils existent depuis 2018 et présentent de nombreuses similitudes avec la tokenisation des actifs et l'émission de tokens de sécurité ( STO ) à l'époque. Cependant, en raison d'une réglementation inadéquate et d'un manque d'avantages de rendement significatifs, ces premières tentatives n'ont pas réussi à former une taille de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a clairement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins dans l'industrie de la cryptographie. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) devient de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Des projets DeFi matures tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles comme Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens et même certains gouvernements, ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ces projets visent à élargir le marché des investissements immobiliers par divers moyens, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'investissement immobilier. Cette étude procédera à une analyse de cas de ces projets, en explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement le secteur immobilier nord-américain, la discussion des politiques, réglementations et conditions de marché pertinentes concernera principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Une étude de Statista en mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 1,3 billion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 2,66 billions de dollars.

La demande centrale du marché immobilier tokenisé est de réaliser un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un public d'investisseurs plus large, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. Financement de la propriété fractionnée en immobilier
2. Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique
3. Token immobilier pour le prêt hypothécaire

De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la chaîne devrait également renforcer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.

Si vous êtes familier avec les fiducies de placement immobilier (REIT), il s'agit d'un type d'entreprise qui détient et gère des biens immobiliers générant des revenus ou les finance. Les REIT offrent des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs ordinaires de bénéficier de revenus et de rendements globaux issus de l'investissement immobilier, tout en favorisant la croissance du marché immobilier local. Les REIT et les actifs immobiliers numériques (RWA) présentent de nombreuses similitudes en termes d'opportunités d'investissement fractionné dans l'immobilier, ayant tous deux efficacement réduit le seuil d'entrée pour les investisseurs et amélioré la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne permettent généralement pas aux investisseurs d'avoir des opportunités de gestion ou de propriété, conservant un mode d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen des actifs, leur fonctionnement et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournissent un cadre de référence pour les projets RWA immobiliers.

À travers l'observation des opérations des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, nous avons acquis une compréhension claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA dans l'immobilier présentent les avantages et inconvénients mentionnés ci-dessus. Cependant, en examinant des cas spécifiques, on constate que, en raison de différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations réelles différentes dans son fonctionnement.

Analyse de cas

Ce chapitre sélectionne trois projets RWA dans l'immobilier pour analyse. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est représentatif dans son domaine respectif. Il convient de noter que ces projets en sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore subi de validation et de tests de marché étendus sur le long terme.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation de l'immobilier résidentiel américain pour les investisseurs de détail principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis ( sur Gnosis ).

RealT achète des propriétés résidentielles et les tokenise conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par la propriété sont répartis entre les détenteurs de tokens. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils ont une séparation légale avec les sociétés qui détiennent des actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site Web, si cette société fait défaut, les détenteurs de tokens ont le droit de désigner une autre société pour gérer la propriété détenue. Cependant, il convient de noter que l'accord n'exige pas que RealT participe à l'investissement dans les tokens immobiliers qu'ils mettent sur le marché. Les utilisateurs détenant des tokens immobiliers peuvent percevoir chaque mois une partie du loyer de la maison, le montant à percevoir devant être réduit d'environ 2,5 % de la réserve d'entretien et d'environ 10 % de frais de gestion.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6 200 jetons a été émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel s'élève à 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT a proposé 100% de tokens sur le marché, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir avec les clients, maintenant un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et reçoit le reste des frais d'entretien, la plateforme d'investissement ne facture que 2% pour la tokenisation des propriétés, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation pour le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques entre les investisseurs, cela introduit également des défis. Lorsque la part d'investissement d'un investisseur est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent trop élevés et deviennent non durables. Des recherches ont expliqué les conflits d'intérêts entre les détenteurs de tokens immobiliers et RealT. RealT choisit de gérer ses propriétés par une agence de gestion ; si RealT détient une part importante de la propriété, ils s'efforceront de réduire les coûts de gestion ; car une mauvaise gestion aurait un impact négatif considérable sur eux. Cependant, si RealT détient une part trop importante, cela réduira d'abord la liquidité des tokens, et ensuite, les petits actionnaires de la propriété ne rempliront pas leurs responsabilités de supervision. Tous les détenteurs de tokens s'attendent à ce que les grands actionnaires puissent superviser l'efficacité de l'agence de gestion employée. D'autre part, si RealT détient une part très faible, il pourrait manquer de motivation suffisante pour choisir de manière diligente l'agence de gestion et participer activement à la supervision, rendant ainsi la supervision efficace de l'agence de gestion très difficile pour de nombreux investisseurs particuliers.

Consultez les dix derniers jetons immobiliers sold out sur le marché RealT et utilisez le navigateur blockchain pertinent pour découvrir combien de détenteurs il y a pour chaque propriété. Comme indiqué dans le graphique, RealT divise les propriétés en différentes quantités de jetons pour garantir que le prix de chaque jeton est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Detroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Calculez la portée des investissements des investisseurs RealT en combinant le nombre de jetons de chaque détenteur.

Environ 90 % des investisseurs RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % des investisseurs investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les investisseurs individuels et à augmenter la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction consultées sur l'adresse du portefeuille de RealT sur son principal réseau opérationnel Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme varient en fonction des frais d'entretien, des assurances et des taxes, se situant entre 2,5 % et 3 % du loyer, ce qui correspond à des revenus de plateforme d'environ 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'est pas contraint de participer à l'investissement immobilier et que, s'il choisit de participer, il n'y a pas de limites ou d'indications spécifiques sur le degré de participation, le profit que RealT tire des revenus locatifs reste inconnu.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle agit uniquement en tant qu'entité opérationnelle du projet RealT. De plus, RealT a également créé Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son principal objectif est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs d'investir dans tous les biens immobiliers en signant simplement un contrat avec une seule entreprise. Enfin, RealT crée une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède une propriété spécifique et des jetons correspondants. Cette structure est conçue pour garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou l'exploitation de la société mère sous RealT.

Parcl

Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles sur le marché via une architecture AMM. Parcl a lancé Parcl LabsPrice Feed pour créer un indice immobilier spécifique à une région basé sur l'historique des ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur l'évolution des prix immobiliers et d'établir des positions haussières ou baissières sur les prix immobiliers de la région.

Cette méthode, en raison de l'absence de transactions immobilières réelles, permet à Parcl d'éviter d'être impliqué dans les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle. Certains pourraient se demander si cela peut vraiment être considéré comme un projet RWA immobilier, car il ne correspond pas aux critères précédemment mentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de nombreuses entreprises renommées du secteur, telles que Coinbase, Solana Ventures et DragonFly, et il est raisonnable de l'inclure dans les discussions sur la diversification des produits RWA immobiliers en raison de son unicité.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'intérêt, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont faciles à utiliser et se mettent à jour rapidement, les fournisseurs de prix et le marché des indices de Parcl Labs sont relativement matures. En ce qui concerne les opérations, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs comme Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient une attention et une part de marché relativement faibles, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Cela pourrait en partie indiquer que le marché des crypto-monnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaies comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits dans le domaine des RWA immobiliers. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaies numériques de banque centrale essayait de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation de biens immobiliers et dans le cadre de prêts hypothécaires. MakerDAO collabore également avec Robinland pour soutenir le prêt hypothécaire immobilier. RealT propose aussi une option d'utilisation de biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons immobiliers qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt tokenisé et n'améliore pas de manière substantielle la liquidité en capital des propriétaires immobiliers individuels.

Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses opérations en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé trop de traces sur le marché, il a introduit deux produits remarquables liés aux RWA dans l'immobilier.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware (SPV). Ensuite, Reinno crée un contrat intelligent pour le token immobilier, que les propriétaires peuvent déposer en tant que garantie de prêt et emprunter, le plafond de prêt étant basé sur la valeur du token.

Le deuxième produit est le financement hypothécaire. Après que les utilisateurs ont acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire bancaire, ils peuvent tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, puis le client rembourse ce prêt au protocole à un taux d'intérêt fixe.

L'exploitation de Reinno