Khám Phá Tài Sản Thế Giới Thực: Phân Tích Dự Án RWA Bất Động Sản

Khái niệm tài sản thế giới thực (RWA) đã xuất hiện từ lâu trong thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược lại từ năm 2018. Vào thời điểm đó, việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán (STO) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khuôn khổ quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế tiềm năng rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành quy mô thị trường trưởng thành.

Vào năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tiếp tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành crypto. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành crypto. Một số dự án DeFi trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống, đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số ít dự án RWA bất động sản trên thị trường. Các dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư vào bất động sản. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp token hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Một nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Yêu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức sản phẩm chính thường có ba loại:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
3. Đi vay thế chấp bằng token bất động sản.

Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.

Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đó là một loại công ty sở hữu bất động sản có lợi nhuận và quản lý hoặc sử dụng bất động sản đó để tài chính. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư thông thường có được thu nhập từ đầu tư bất động sản như cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, việc kiểm tra tài sản, hoạt động và cấu trúc đầu tư của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt, cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Bằng cách quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.

Thường thì các dự án RWA bất động sản có những ưu và nhược điểm như đã nêu ở trên. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.

Phân tích trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản và có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm tra và xác thực thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (chủ yếu trên Gnosis).

RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ tiến hành token hóa bất động sản mà họ sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ những bất động sản này sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản đang sở hữu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các bất động sản token mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận tiền thuê từ bất động sản đó mỗi tháng, số tiền nhận được cần trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra thu nhập cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng khách hàng và duy trì một mô hình gần như không có rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm những bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, thứ hai là các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hoạt động hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn các tổ chức quản lý một cách cẩn thận và tham gia tích cực vào giám sát, điều này sẽ làm cho việc giám sát các tổ chức quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bằng cách xem xét mười mã bất động sản vừa bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu người nắm giữ. RealT phân chia bất động sản thành các mã với số lượng khác nhau, nhằm đảm bảo giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, và có khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó có hai bất động sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000. Bây giờ, kết hợp số lượng mã của mỗi người nắm giữ để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, và 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công một phần trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch được truy vấn từ địa chỉ ví trên mạng lưới chính Gnosis của RealT, RealT đã phân phát tổng cộng khoảng 6 triệu USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.

Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. ở Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ đóng vai trò là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC ở Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC (LLC: công ty trách nhiệm hữu hạn) không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa các quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản được đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC loạt có một bất động sản cụ thể và các mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để tạo ra các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản hướng tới thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed để tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội để đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập các vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.

Phương pháp này vì không tồn tại việc mua bán bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu điều này có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ một số công ty nổi tiếng, và vì tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, Parcl Labs có các nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty thông báo rằng nhóm tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và từ đó thực hiện các khoản vay thế chấp. Cũng có công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token và không thực sự làm tăng tính thanh khoản cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần vốn, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt (còn gọi là SPV, là công ty con được thành lập bởi công ty mẹ) tại Delaware.