Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự kết hợp giữa Blockchain và gạch
Giới thiệu
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong lĩnh vực tiền điện tử, đã tồn tại từ năm 2018, có nhiều điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do việc quản lý chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, khi Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt qua rõ rệt lãi suất vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens và thậm chí một số chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, trên thị trường đã xuất hiện một số ít dự án RWA bất động sản. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản bằng nhiều cách, làm phong phú sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá các ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa token thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư khổng lồ. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Token bất động sản进行抵押借贷
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản lên blockchain còn hy vọng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ), thì đây là một loại hình công ty nắm giữ bất động sản có lợi nhuận và thực hiện quản lý hoặc tài chính. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư bình thường có thể thu được thu nhập từ đầu tư bất động sản và tổng lợi nhuận, đồng thời thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt của nó, đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có những nhận thức rõ ràng về ưu nhược điểm của chúng.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu nhược điểm như đã nêu. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào từng trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do cách quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua Ethereum và Blockchain Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở, và theo quy định của Mỹ, sẽ mã hóa bất động sản mà họ nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được giao cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi các khoản phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ có sự tách biệt về mặt pháp lý với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền nhận được sẽ bị trừ đi khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra 2,600 USD doanh thu thuê hàng tháng. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token cho thị trường, có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu được 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một số nghiên cứu đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một tỷ lệ sở hữu lớn trong bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì việc quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, trước tiên sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai là các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý một cách tận tâm và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Xem mười mã bất động sản đã bán hết gần đây trên thị trường RealT, và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu người nắm giữ. Như biểu đồ cho thấy, RealT phân chia bất động sản thành nhiều mã khác nhau để đảm bảo mỗi mã có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản đều nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Kết hợp số lượng mã của mỗi người nắm giữ để tính toán khoảng đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ, và đã tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví trên mạng chính của RealT là Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, dựa trên chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc phải tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT đạt được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; chỉ đóng vai trò là thực thể điều hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại tiểu bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục tiêu chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC tương ứng sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản của khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán trong giá bất động sản của khu vực đó.
Phương pháp này do không có giao dịch mua bán bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Có thể có người nghi ngờ rằng nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập trước đó. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, và việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý do tính độc đáo của nó.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được mức độ chú ý và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA trong bất động sản. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng nhóm tiền điện tử của ngân hàng trung ương của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa trên đó để thực hiện các khoản vay thế chấp. MakerDAO cũng đã hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ dành cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến tài sản bất động sản RWA.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt (SPV) tại Delaware cho họ. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện việc cho vay, giới hạn khoản vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp nhà ở, sau khi người dùng sử dụng thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, họ có thể token hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
14 thích
Phần thưởng
14
6
Chia sẻ
Bình luận
0/400
metaverse_hermit
· 07-27 14:57
Thế giới tiền điện tử炒房 cũng đã đến?
Xem bản gốcTrả lời0
GasFeeVictim
· 07-27 14:33
Lại làm cái kiểu hoa mỹ này.
Xem bản gốcTrả lời0
SmartMoneyWallet
· 07-26 17:06
Hả? Những Cá voi này lại muốn chơi trò Ponzi.
Xem bản gốcTrả lời0
LonelyAnchorman
· 07-24 15:26
Thị trường bất động sản đã tệ đến vậy còn làm RWA?
Xem bản gốcTrả lời0
fork_in_the_road
· 07-24 15:10
Gạch cộng với chuỗi vẫn không bằng việc mua nhà trực tiếp.
Xem bản gốcTrả lời0
SchroedingerAirdrop
· 07-24 15:00
Thị trường này lại đến lại đi, lại lôi kéo đồ ngốc mới.
Phân tích sâu về dự án RWA bất động sản: Con đường kết hợp giữa Blockchain và tài sản thực.
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự kết hợp giữa Blockchain và gạch
Giới thiệu
Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong lĩnh vực tiền điện tử, đã tồn tại từ năm 2018, có nhiều điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do việc quản lý chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, khi Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt qua rõ rệt lãi suất vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens và thậm chí một số chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, trên thị trường đã xuất hiện một số ít dự án RWA bất động sản. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản bằng nhiều cách, làm phong phú sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá các ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa token thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư khổng lồ. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản lên blockchain còn hy vọng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ), thì đây là một loại hình công ty nắm giữ bất động sản có lợi nhuận và thực hiện quản lý hoặc tài chính. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư bình thường có thể thu được thu nhập từ đầu tư bất động sản và tổng lợi nhuận, đồng thời thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt của nó, đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có những nhận thức rõ ràng về ưu nhược điểm của chúng.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu nhược điểm như đã nêu. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào từng trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do cách quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua Ethereum và Blockchain Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở, và theo quy định của Mỹ, sẽ mã hóa bất động sản mà họ nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được giao cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi các khoản phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ có sự tách biệt về mặt pháp lý với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền nhận được sẽ bị trừ đi khoảng 2.5% dự trữ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra 2,600 USD doanh thu thuê hàng tháng. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token cho thị trường, có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu được 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một số nghiên cứu đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một tỷ lệ sở hữu lớn trong bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì việc quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, trước tiên sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai là các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý một cách tận tâm và tích cực tham gia giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Xem mười mã bất động sản đã bán hết gần đây trên thị trường RealT, và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu người nắm giữ. Như biểu đồ cho thấy, RealT phân chia bất động sản thành nhiều mã khác nhau để đảm bảo mỗi mã có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản đều nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Kết hợp số lượng mã của mỗi người nắm giữ để tính toán khoảng đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2,000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ, và đã tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví trên mạng chính của RealT là Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, dựa trên chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc phải tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT đạt được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; chỉ đóng vai trò là thực thể điều hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại tiểu bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục tiêu chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC tương ứng sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản của khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán trong giá bất động sản của khu vực đó.
Phương pháp này do không có giao dịch mua bán bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Có thể có người nghi ngờ rằng nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập trước đó. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, và việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý do tính độc đáo của nó.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được mức độ chú ý và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA trong bất động sản. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng nhóm tiền điện tử của ngân hàng trung ương của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa trên đó để thực hiện các khoản vay thế chấp. MakerDAO cũng đã hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ dành cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến tài sản bất động sản RWA.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt (SPV) tại Delaware cho họ. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện việc cho vay, giới hạn khoản vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp nhà ở, sau khi người dùng sử dụng thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, họ có thể token hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ thế chấp ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno