Gerçek Dünya Varlıklarının Yeni Keşfi: Gayrimenkul RWA Proje Analizi

Gerçek dünya varlıkları (RWA) kavramı, kripto para piyasasında uzun bir geçmişe sahiptir ve en azından 2018 yılına kadar uzanmaktadır. O dönemde varlık tokenleştirmesi ve menkul kıymet token ihraçları (STO), bugünün RWA kavramı ile birçok benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel getiri avantajlarının eksikliği nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir piyasa ölçeğine dönüşme fırsatını bulamamıştır.

2022'de, ABD faiz oranlarının sürekli artmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri kripto sektöründeki stablecoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörüne giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar, RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli yollarla genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmek ve gayrimenkul yatırımı için giriş engelini azaltmaktır. Bu çalışma, bu projelerin vaka analizini yapacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını keşfedecektir. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne yönelik olduğundan, tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki listeye alınmış gayrimenkul pazarının değerinin 1,3 trilyon dolara ulaştığını, dünya genelindeki listeye alınmış gayrimenkul pazarının ise 2,66 trilyon dolar olduğunu göstermiştir.

Tokenize gayrimenkul pazarının temel talepleri, aşağıdaki bir veya birden fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin başlıca biçimleri genellikle üçtür:

1. Parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar İndeksi Ürünü.
3. gayrimenkul tokenlerinin teminat olarak kullanılması.

Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.

Eğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ile tanışık iseniz, bu, kârlı gayrimenkuller bulunduran ve bu gayrimenkulleri yöneterek veya bu gayrimenkullerden finansman sağlayarak faaliyet gösteren bir şirket türüdür. REIT, sıradan yatırımcıların benzer temettü gelirleri ve toplam getiri elde etmelerini sağlayarak, ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesini teşvik eder. REIT'ler ve gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım engelini etkili bir şekilde azaltır ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, sıkı bir düzenleyici çerçeve altında varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısında REIT'ler, gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilecek bir çerçeve sağlar.

Son iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar elde ettik.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen avantajlara ve dezavantajlara sahiptir. Ancak belirli durumları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların birbirinden farklı olduğunu görüyoruz.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesinin analizini yapmaktadır. Her bir proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta olup, kendi alanlarında belirli bir temsil yeteneğine sahiptirler. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, bu projelerin hala erken aşamada oldukları ve ürünlerinin uzun vadeli ve geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olduğudur.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve ABD konut gayrimenkulünü küçük yatırımcılara tokenize etmek için Ethereum ve Gnosis blockchain'ini (özellikle Gnosis üzerinde) kullanmaya odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, Amerika Birleşik Devletleri yasalarına uygun olarak konut mülklerini satın alır ve sahip olduğu mülkleri tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı, üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetecek başka bir şirket tayin etme hakkına sahiptir. Ancak, bu sözleşmenin RealT'nin piyasaya sunduğu mülk tokenleriyle ilgili yatırımlara katılmasını zorunlu kılmadığını belirtmek gerekir. Kullanıcılar mülk tokenlerine sahip olduklarında, her ay mülkün kirasından pay alabilirler; alınan miktar yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücretinin düşülmesiyle hesaplanır.

Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolardır, her bir token'ın fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır ve yıllık toplam 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım alır ve bu da yıllık kar oranını %7.35'e çıkarır.

Bu gayrimenkul için RealT, pazara %100 token sağladı, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle çalıştığı anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu kira gelirinin %8'ini alıyor ve bakım ücretlerinden kalan kısmı alıyor, yatırım platformu yalnızca tokenize edilmiş gayrimenkul, yönetim kuruluşunu seçme ve yönetimi denetleme için %2 ücret alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkul bulmaya ve bunları pazara tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, dağılmış mülkiyetin yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırımları çok küçük bir oranda olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelerek sürdürülemez hale gelebilir. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşları seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmak için çaba göstereceklerdir; çünkü kötü yönetim, onlar üzerinde büyük olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu öncelikle tokenlerin likiditesini azaltacak, ikincisi, mülkün küçük hissedarları denetim sorumluluklarını yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşunun verimli ve özenli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisse oranı çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşlarını dikkatli bir şekilde seçme ve denetim sürecine aktif olarak katılma motivasyonu yetersiz olabilir; bu da birçok küçük yatırımcı için yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemeyi son derece zor hale getirecektir.

RealT pazarında en son satılan on mülk tokenini inceleyerek ve her mülkün kaç sahibi olduğunu bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullanarak. RealT, her tokenin fiyatını 50 dolar civarında tutmak için mülkleri farklı sayılarda tokenlara bölüyor. Çoğu mülk Detroit'te bulunmakta ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1.000 kişiden fazla. Şimdi, her sahibi için token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayalım.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini arttırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis üzerindeki cüzdan adresinde işlem verilerini sorgulayarak, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtmıştır. Platform ücretleri, bakım masrafları, sigorta ve vergi masraflarındaki dalgalanmalara bağlı olarak, kira gelirinin yaklaşık %2.5 ile %3 arasında değişmektedir; bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılma zorunluluğu bulunmadığı ve katılmayı seçtiğinde katılım seviyesinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC (LLC: limited şirket) de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı yasal süreçleri sadeleştirmek ve kullanıcıların sadece bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapabilmelerini sağlamaktır. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin yan kuruluşu olarak, her bir seri LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel emlak pazarındaki fiyat değişimlerini ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, emlakla ilgili sentetik varlıkların pazar yönelimi için AMM yapısı aracılığıyla kullanılmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bölgelerde emlak endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i başlattı. Tarih kaydının uzunluğu, mülkün ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak fiyat hareketlerine spekülatif bahis yapma fırsatı vardır; bu, belirli bir bölgedeki emlak fiyatlarının yükseliş veya düşüş pozisyonu kurulmasına olanak tanır.

Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının bulunmaması nedeniyle Parcl'ı gerçek gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili yasal sorunlara karışmaktan kaçındırıyor. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılmayacağı konusunda şüpheleriniz olabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu nispeten popüler bir RWA projesidir ve bazı tanınmış şirketlerin yatırımlarını almıştır; ayrıca, benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışmalarında onu dahil etmek mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla dikkat çekmemiş görünüyor; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolaydır ve hızlı bir şekilde yükselmektedir, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgundur. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunmaktadır. Bu avantajlar ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı ile, küçük bir kullanıcı tabanına ve sınırlı bir işlem hacmine sahiptir. Bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamak için henüz hazır olmadığını bir dereceye kadar kanıtlamaktadır.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA yönünde ürünler keşfediyor. Bir şirket, merkez bankası dijital para ekibinin kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirmelerine ve buna göre ipotek almalarına destek vermek için çalıştığını açıkladı. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipoteği kredisi sağlamak için ortaklarıyla iş birliği yapıyor. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulün kredi teminatı olarak kullanılmasını sağlayan bir seçenek sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Özünde, bu hizmet daha çok token kredi ürünlerine benziyor ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir terkedilmiş projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün sunduğu için dikkate değerdir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır ki bu da ana şirket tarafından kurulan bir yan kuruluştur.