Nova exploração de ativos do mundo real: Análise do projeto RWA de imóveis

O conceito de ativos do mundo real (RWA) existe há muito tempo no mercado de criptomoedas, pelo menos desde 2018. Naquela época, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança (STO) apresentavam muitas semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido à falta de uma estrutura regulatória adequada e à ausência de vantagens claras em termos de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um mercado maduro.

Em 2022, com a contínua elevação das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do Tesouro americano superaram significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no setor de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro americano como ativos do mundo real (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros, bem como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar o campo dos RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram no mercado alguns projetos de RWA imobiliário. Esses projetos visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir as barreiras de entrada no investimento imobiliário. Este estudo realizará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente no setor imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados ao mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um enorme campo repleto de oportunidades de investimento. Um estudo realizado em março de 2023 revelou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte alcançou 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

A demanda central do mercado de imóveis tokenizados é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de produtos geralmente são três:

1. financiamento de propriedade imobiliária fragmentada.
2. Produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas.
3. token imobiliário para empréstimo com garantia.

Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain também tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Se você está familiarizado com os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT), eles são um tipo de empresa que possui imóveis lucrativos e os gerencia ou financia com esses imóveis. Os REIT oferecem oportunidades de investimento semelhantes às de fundos mútuos, permitindo que investidores comuns obtenham renda de investimento imobiliário e retorno total semelhante a dividendos, além de promover o crescimento do mercado imobiliário local. Os REIT e os ativos imobiliários tokenizados (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas em propriedades, ambos efetivamente reduzindo a barreira de entrada para investimentos e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a revisão de ativos, a operação e a estrutura de investimento sob um rigoroso quadro regulatório oferecem uma estrutura de referência para projetos de RWA imobiliários.

Ao observar a operação dos projetos RWA imobiliários nos últimos dois anos, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Geralmente, os projetos de RWA imobiliário têm as vantagens e desvantagens mencionadas acima. No entanto, ao estudar casos específicos em profundidade, percebe-se que, devido a diferentes métodos de gestão e de produtos, cada projeto enfrenta situações reais distintas durante o processo operacional.

Análise de Caso

Este capítulo seleciona três projetos de RWA imobiliários para análise. Cada projeto adota métodos diferentes para tokenizar o mercado imobiliário e é representativo em seus respectivos campos. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado de longo prazo e abrangentes.

RealT

RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais americanos para investidores de varejo através da blockchain Ethereum e Gnosis (principalmente na Gnosis).

A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza as propriedades que possui de acordo com as leis dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e a responsabilidade pela coleta de aluguéis dessas propriedades são confiadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, os aluguéis gerados por essas propriedades são distribuídos aos detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, eles estão legalmente separados das empresas que possuem os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa falhar, os proprietários de tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade mantida. No entanto, é importante notar que o acordo não exige que a RealT participe do investimento em tokens de propriedades que eles promovem no mercado. Os usuários que possuem tokens de propriedades podem receber mensalmente uma parte do aluguel dessa propriedade, sendo que o valor a ser recebido deve ser reduzido em cerca de 2,5% para reservas de manutenção e geralmente cerca de 10% para taxas de gestão.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total do token imobiliário é de 323.020 dólares, com um preço de 52,10 dólares por token, sendo emitidos um total de 6.200 tokens. A propriedade gera uma renda mensal de 2.600 dólares em aluguer. Após deduzir 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, resultando numa taxa de lucro anual de 7,35%.

Para este imóvel, a RealT disponibilizou 100% dos tokens ao mercado, o que significa que a RealT não precisa investir conjuntamente com os clientes e mantém um modelo quase sem risco para operar. A entidade gestora recebe 8% do aluguel e a parte restante das taxas de manutenção, e a plataforma de investimento cobra apenas 2% pela tokenização do imóvel, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se na busca de imóveis qualificados e tokenizando-os no mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a espalhar o risco entre os investidores, também introduz desafios. Quando a participação de um investidor é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem se tornar insustentáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe instituições de gestão para administrar suas propriedades; se a RealT tiver uma grande participação na propriedade, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão; pois uma má gestão terá um grande impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso reduzirá a liquidez dos tokens e, em segundo lugar, os pequenos acionistas da propriedade não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Todos os detentores de tokens esperam que os grandes acionistas possam supervisionar se a instituição de gestão contratada está sendo eficiente e diligente. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode não ter motivação suficiente para selecionar diligentemente a instituição de gestão e participar ativamente da supervisão, tornando extremamente difícil para os numerosos investidores individuais supervisionarem efetivamente a instituição de gestão.

Ao revisar os dez últimos tokens de propriedades vendidos no mercado RealT e usando navegadores de blockchain relevantes para descobrir quantos detentores cada propriedade tem. A RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens para garantir que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit e há cerca de 500 detentores de tokens, sendo que dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combinando a quantidade de tokens de cada detentor para calcular o alcance do investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse montante. Isso indica que a RealT, em certa medida, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação consultados no endereço da carteira da RealT na sua principal rede operacional Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, dependendo das flutuações nos custos de manutenção, seguros e impostos, o que equivale a uma receita de plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar de investimentos imobiliários e, se optar por participar, não há limites ou especificações sobre o grau de participação, os lucros que a RealT obtém da receita de aluguel são desconhecidos.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. em Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operativa do projeto RealT. Além disso, a RealT também criou a Real Token LLC em Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC (LLC: empresa de responsabilidade limitada) não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários invistam em todas as propriedades apenas assinando um contrato com uma única empresa. Por fim, a RealT estabeleceu uma série de LLC correspondentes para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui propriedades específicas e tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as outras propriedades ou as operações da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é usado para tornar os ativos sintéticos relacionados a imóveis acessíveis ao mercado através de uma estrutura AMM. Parcl lançou o Parcl LabsPrice Feed para criar um índice imobiliário de áreas específicas com base em seu histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência de transações das propriedades. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre as tendências de preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa nos preços imobiliários da área.

Este método, por não envolver a compra e venda real de imóveis, permite que a Parcl evite problemas legais associados à operação imobiliária real. Você também pode questionar se isso realmente conta como um projeto de RWA imobiliário, uma vez que não atende aos padrões mencionados acima. No entanto, é um projeto de RWA relativamente popular, recebendo investimentos de algumas empresas conhecidas, e devido à sua singularidade, é razoável incluí-lo nas discussões sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente seu TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume de transações diário inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são fáceis de usar e atualizam rapidamente, os provedores de preços e o design do mercado de índices da Parcl Labs são relativamente maduros. Em termos operacionais, a equipe da Parcl está ativamente lançando o Parcl Point, Real Estate Royale e outros programas de aquisição de usuários. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma atenção relativamente baixa do mercado e uma participação de mercado reduzida, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso pode, talvez, provar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para acolher produtos de índice imobiliário.

Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas também estão explorando produtos na direção de RWA imobiliário. Algumas empresas anunciaram que suas equipes de moeda digital de banco central estão tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e, com isso, na realização de hipotecas. Também há empresas que colaboram com parceiros para apoiar o empréstimo de hipotecas de propriedades. A RealT também oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia de empréstimos, mas este serviço é limitado aos tokens imobiliários que eles emitiram. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens e não aumenta substancialmente a liquidez do capital dos proprietários individuais de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico (também conhecida como SPV, uma subsidiária criada pela empresa-mãe) em Delaware.