現実世界の資産の新しい探求：不動産RWAプロジェクト分析

現実世界資産（RWA）という概念は、暗号通貨市場において長い歴史を持ち、少なくとも2018年までさかのぼることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行（STO）は、今日のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不十分であり、明確な潜在的なリターンの優位性が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き続き上昇する中、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWA分野の探索を始めています。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を多様な方法で拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAのデザインの長所と短所、及びその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産部門をターゲットとしているため、議論される関連政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関連します。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです：より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主要な形態は通常3つあります：

1. 断片化の不動産所有権ファイナンス。
2. 地域固有の不動産市場指数商品。
3. 不動産トークンを担保にして貸し借りを行います。

さらに、不動産のトークン化とブロックチェーンへの登録は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。

不動産投資信託（REIT）に精通している場合、それは収益性のある不動産を保有し、その不動産を管理またはその不動産を利用して資金調達を行う会社の一種です。REITは、一般の投資家が配当のような不動産投資収入と総回収を得ることを可能にする、共同基金に似た投資機会を提供し、その地域の不動産市場の成長を促進します。REITと不動産RWAは、フラグメンテーションされた不動産投資機会を提供する点で多くの類似点を持ち、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みにおける資産の審査、運営、及びその投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる枠組みを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な認識を持つようになりました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上記の利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理および製品のアプローチが異なるため、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは不動産市場のトークン化に異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、製品は長期的かつ広範な市場の検証やテストを経験していないことに注意が必要です。

リアルティ

RealTは2019年に発表され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーン（主にGnosis上）を通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料の徴収は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から生じる賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。同社のウェブサイトによれば、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産を管理する別の会社を指定する権利があります。しかし、注目すべきは、この契約はRealTが彼らが市場に出す不動産トークンへの投資に参加することを義務付けていないということです。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その不動産から得られる賃料を受け取ることができ、受け取る金額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた後のものです。

モンゴメリーの不動産を例に挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出しています。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間合計は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの分配を受け取り、年間利益率は7.35%になります。

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この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルを維持して運営できることを意味します。管理機関は家賃の8%を取得し、残りの部分は維持費から取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料を請求するだけです。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を探し、それらを市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率があまりにも小さくなると、会社の管理コストが高くなり、持続可能性が失われることがあります。ある報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、所有する不動産を管理するために管理機関を選択します。もしRealTが不動産に多くの所有権を持っている場合、管理コストを削減する努力をします。なぜなら、管理が不十分であれば彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの持株比率が高すぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主が監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ誠実に機能しているかを監視することを期待しています。一方で、もしRealTの持株が極端に小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定するための十分なインセンティブを欠き、監視に積極的に関与することができなくなる可能性があります。その結果、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することが非常に困難になるでしょう。

RealT市場で最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を特定しました。RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算しています。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資しており、約9%の投資者は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資者はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTは、主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスでの取引データを基に、約600万ドルの賃貸収入を分配したことが確認されています。プラットフォームの手数料は、維持費、保険、税金の変動に基づき、賃貸収入の約2.5％から3％の範囲にあり、過去2年間でプラットフォームの収入は約15万ドルから18万ドルに達しました。しかし、RealTは不動産投資に参加することが強制されていないため、参加する場合でも、その参加の程度について特定の制限や説明がないため、RealTが得た賃貸収入からの利益は不明です。

企業構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これは会社の中核となる実体です。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、これは一連の不動産会社の親会社です。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC（LLC：有限責任会社）も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産のために対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するために、Parcl LabsPrice Feedを立ち上げました。履歴の長さは、不動産の取引頻度に応じて変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会を得て、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は、実際の不動産取引が存在しないため、Parclが実際の不動産運営における法的問題に巻き込まれるのを回避しました。あなたはそれが本当に不動産のRWAプロジェクトと見なされるかどうか疑問に思うかもしれませんが、上述の基準には適合していません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品の多様化に関する議論においてそれを含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者とインデックス市場は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に導入しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持があるにもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。おそらく、一定の程度で暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備が整っていないことを示しているかもしれません。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も不動産RWA方向の製品を探求しています。ある会社は中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことを支援する試みをしていると発表しました。また、他の会社はパートナーと協力して不動産抵当貸付をサポートしています。RealTもトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトであり、市場にあまり足跡を残していないものの、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値します。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得ると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社（SPV）を設立します。これは親会社によって設立された子会社です。