不動産RWAプロジェクト研究:ブロックチェーンとブロックの融合

はじめに

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨の分野では新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在しており、その当時の資産トークン化や証券トークン発行(STO)と多くの類似点があります。しかし、規制が不十分であり、顕著なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカが継続的に金利を引き上げる中で、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコインの貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトであるMakerDAO、Compound、Aave、そしてゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンス、さらにはいくつかの政府などの伝統的な金融機関がRWAの探求を始めています。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在的な市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産部門を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論は主に北米の不動産市場に関連します。

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不動産市場のトークン化の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資者層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形態で表れます:

1. 断片化された不動産所有権ファイナンス
2. 特定エリア不動産市場インデックス製品
3. 不動産トークンを担保に借り入れ

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーンに載せられることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性が強化されることが期待されています。

不動産投資信託(REIT)に精通しているなら、それは利益を生む不動産を保有し、管理または資金調達を行う会社の一種です。REITは、一般の投資家が不動産投資収入や総リターンを得ることを可能にする共同ファンドに似た投資機会を提供し、その地域の不動産市場の成長を促進します。REITと不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組みの中での資産の審査、運営および投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考になるフレームワークを提供しています。

ここ2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な理解を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上述の利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理と製品のアプローチが異なるため、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期間の広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に導入され、最も初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosisで(、イーサリアムとGnosisのブロックチェーンを通じて)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に基づいて保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、家賃徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、不動産から発生する家賃はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。彼らのウェブサイトによると、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利があります。しかし、注目すべきは、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していない点です。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その家の家賃を分配され、分配金額から約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費が差し引かれます。

モンゴメリーの不動産の例を挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

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この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、メンテナンス費用から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、および管理の監督に対して2%の手数料のみを請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に提供することに集中できます。

しかし、分散所有権は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率があまりにも小さい場合、会社の管理コストが高すぎて持続可能でなくなります。ある研究では、不動産トークンの保有者とRealTの間の利害対立について説明しています。RealTは、自身が所有する不動産を管理するために管理機関を選択します。RealTが不動産に対して大量の所有権を持つ場合、彼らは管理コストを削減しようとします。なぜなら、管理が不適切であると彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が過大になると、まずトークンの流動性が低下し、次に不動産の少数株主は監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇われた管理機関が効率的かつ誠実に機能しているかを監視することを期待しています。一方、RealTの持株が極めて小さい場合、管理機関を選択するための十分な動機が欠け、監視に積極的に参加することが難しくなるため、多くの小口投資家にとって、効果的な監視が非常に困難になります。

RealT市場で最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べてください。グラフに示されるように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500名のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。各保有者のトークン数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を計算してください。

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約90%のRealT投資者が500ドル未満を投資し、約9%の投資者が500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資者がこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTは、主要運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを照会したところ、総額約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、家賃の約2.5％から3％の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルとなります。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加する場合でもその参加度に特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の主要な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産に対応するシリーズLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成するためにParcl Labs Price Feedを立ち上げました。履歴の長さは、不動産取引の頻度によって変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれることを回避しました。これが本当に不動産のRWAプロジェクトと見なされるか疑問に思う人もいるかもしれませんが、前述の基準には合致していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトで、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなど、業界内の多くの有名企業から投資を受けており、その独自性から不動産RWA製品の多様化について議論する際にそれを含めるのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者とインデックス市場のデザインは比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として相対的に低い市場の注目度とシェアを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。これは、ある程度、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備ができていないことを示している可能性があります。

) レイノ

RippleやMakerDAOのような大規模な暗号通貨企業も、不動産RWAの方向性の製品を探求しています。Rippleは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーに不動産をトークン化し、それに基づいて抵当ローンを提供する試みを行っていると発表しました。MakerDAOもRobinlandと提携して不動産担保貸出を支援しています。RealTもトークン化された不動産を担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、市場にあまり足跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品はトークン化された不動産に基づく貸付サービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、Reinnoに不動産書類を提出できます。承認後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として預け入れ、貸し出しを行うことができます。貸付限度額はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスであり、ユーザーが銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

レイノの運営